Als de muren (geen) oren hebben…

Beleggen in vastgoed; wat moet de verkoper mededelen?

Het niet (volledig) voldoen aan de mededelingsplicht door de verkoper kan leiden tot aansprakelijkheid. Als voorbeeld wordt een zaak besproken, zoals behandeld door het Gerechtshof.

Een appartement was door een belegger gekocht en diende te worden opgeknapt; het appartement had vochtproblemen in de kruipruimte met schade aan de parketvloer tot gevolg. De architect had als remedie voor dit vochtprobleem isochips (vocht opnemende piepschuimkorrels) aanbevolen, maar de belegger heeft dit advies niet opgevolgd. Laatstgenoemde heeft het probleem trachten op te lossen met het vervangen van enkele vloerbalken en een compleet nieuwe parketvloer. Vervolgens werd het pand voor een fors hogere verkoopprijs op de markt aangeboden als “volledig gerenoveerde woning”.

Na de verkoop voelt de koper al snel nattigheid

Vrij snel na de verkoop bolde de nieuwe parketvloer op en dienden er extra maatregelen te worden genomen om de vochtproblemen op te lossen. De koper heeft de verkoper de mogelijkheid geboden om de gebreken zelf op te (laten) lossen. De verkoper weigerde, waarna de koper was genoodzaakt om de herstelwerkzaamheden door een ander uit te laten voeren. De kosten voor het herstel, verhuizen van de spullen en verblijf in een hotel bedroegen circa € 36.000,=. De koper spreekt vervolgens de verkoper in rechte aan op grond van non-conformiteit en vordert schadevergoeding.

Oordeel rechters

Zowel de Rechtbank als het Gerechtshof oordelen dat de belegger de volledige kosten aan de koper moet vergoeden; de woning is non-conform omdat de koper van een volledig gerenoveerde woning (tekst advertentie) niet hoeft te verwachten dat vervanging van balken en de vloer direct na de eigendomsoverdracht nodig is. De verkoper was van het vochtprobleem op de hoogte; dit probleem was aldus voor de verkoop aanwezig. Uit de mededelingsplicht vloeit voort dat de verkoper dit probleem had dienen te melden aan de koper of voor de verkoop dit volledig dienen op te lossen.

De rechter gaat voorbij aan de “alternatieve” oplossing voor het vochtprobleem; de koper hoefde dit niet te verwachten. De koper had, volgens de rechter, zijn onderzoeksplicht niet geschonden. De kruipruimte was onvoldoende toegankelijk en hij mocht ervan uitgaan dat deze al bij de verbouwing was onderzocht.

Daarbij was ook de hoedanigheid van de verkoper van doorslaggevend belang; het betreft een professionele belegger die geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om zelf de schade te (laten) herstellen.

Contact

Bij vragen over vastgoed, neem dan contact op met Jan de Jonge, Simon Velthuizen, Mirjam Hoogesteger of Frank Smitshoek.

Auteur: Frank Smitshoek

Rotterdam © 2022 &De Jonge Advocaten
designed & powered by BuroHenk & AWINK Websolutions