De horeca, recreatie, theaters, sportscholen: op grond van de noodverordeningen van de Veiligheidsregio’s is het sinds 16 maart 2020 verboden deze inrichtingen geopend te houden. Sommige winkels hebben uit zichzelf de deuren gesloten. Omzetten zijn drastisch teruggelopen, terwijl de vaste lasten, zoals de huurverplichtingen, gewoon doorlopen.  

Veel huurders hebben door de Coronacrisis problemen gekregen met hun liquiditeit en hebben moeite om aan hun betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen. Een aantal grote winkelketens eist huurkorting van hun verhuurder of meent eenzijdig te kunnen stoppen met het betalen van de huur. Een dergelijke opstelling leidt tot conflicten waarin verhuurders en huurders lijnrecht tegenover elkaar komen te staan. Want de verhuurders moeten op hun beurt uiteraard ook aan hun betalingsverplichtingen voldoen. Wat is de rechtspositie van de verhuurder en de huurder in deze situatie? En hoe kunnen partijen deze barre periode zo goed mogelijk met elkaar doorkomen?  

Opschorting/verlaging huurprijs mogelijk? 

Bij een gesloten overeenkomst geldt het uitgangspunt: afspraak is afspraak. Ook bij huurovereenkomsten. Dat betekent derhalve dat de huurder in principe de huur gewoon moet doorbetalen. Maar contractspartijen moeten wel rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. 

Onder bepaalde omstandigheden kan een huurder aanspraak maken op verlaging van de huurprijs of opschorting van huurbetaling. Dat kan echter alleen als er sprake is van een “gebrek” in de zin van de wet (artikel 7:204 BW). Een gebrek als hier bedoeld, is een omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen èn waardoor het huurgenot wordt beperkt. Het gebrek kan betrekking hebben op de stoffelijke toestand van het gehuurde (zoals beschadigingen, een slechte staat van onderhoud), maar ook op een externe factor, zoals een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt. Het moet dan wel gaan om een externe factor waarop de verhuurder invloed kan uitoefenen. Bovendien gaat het daarbij meestal om situaties in de contractuele relatie tussen de verhuurder en de huurder. Denk bijvoorbeeld aan het niet verkrijgen van een exploitatievergunning wegens het niet voldoen aan bouwvergunningvoorschriften door de verhuurder. De verplichte sluiting vanwege de Coronacrisis kan niet als gebrek in de zin van de wet aangemerkt, omdat dit de verhuurder niet kan worden aangerekend. 

In geval van een vrijwillige sluiting door een huurder is er geen sprake van een gebrek in de zin van de wet. Het verminderd huurgenot wordt immers veroorzaakt door een omstandigheid die aan de huurder zelf moet worden toegerekend.  

Een beroep op overmacht door de huurder in deze situatie heeft waarschijnlijk ook weinig kans van slagen. Een economische crisis wordt in het huurrecht niet als gebrek beschouwd, omdat een dergelijke omstandigheid doorgaans behoort tot het normale ondernemersrisico van degene die zich erop beroept. Nu is de coronacrisis natuurlijk wel uitzonderlijk van aard en omvang. Het zou daarom kunnen dat de rechtspraak deze crisis niet onder het normale ondernemersrisico zal rekenen. 

De meeste huurovereenkomsten zijn overigens gebaseerd op een standaard model van de Raad voor Onroerende zaken (het ROZ model) en de daarbij behorende Algemene bepalingen. Het ROZ model is opgesteld vanuit de optiek van de professionele verhuurder/eigenaren van bedrijfsmatig vastgoed. Hierin is uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek. Ook heeft de huurder geen aanspraak op huurprijsvermindering en mag de huurder de betaling van de huurprijs niet uit zichzelf opschorten. De huurder is bovendien een boete verschuldigd in geval van te late betaling. 

Het voorgaande betekent dat in de meeste gevallen de huurder zowel bij verplichte als vrijwillige sluiting in principe verplicht blijft de volledige huurprijs te voldoen. Het eenzijdig opschorten van de betaling van de huur is niet toegestaan. Bij een huurachterstand van meer dan drie maanden kan in principe door de verhuurder ontruiming worden afgedwongen bij de rechter. Of een dergelijke vordering zal worden toegewezen onder de huidige omstandigheden, is overigens nog de vraag.  

Ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk? 

Door de (verplichte) sluiting is het genot van het gehuurde onmogelijk. Kan dit een grond zijn om de huurovereenkomst te ontbinden? 

Ontbinding van de huurovereenkomst is op grond van artikel 7:210 BW mogelijk voor zowel de huurder als de verhuurder indien het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt. Dit geldt bijvoorbeeld bij het vergaan van een pand door brand. Het staat partijen dan vrij om de huurovereenkomst dan met onmiddellijke ingang en zonder tussenkomst van de rechter te beëindigen, omdat het voortduren van de overeenkomst evident haar zin heeft verloren.  

Het moet hierbij gaan om een situatie waarin herstel onmogelijk is. Een situatie die ziet op tijdelijke onmogelijkheid van het huurgenot valt hieronder in principe niet. De vraag is echter of er met betrekking tot de getroffen coronamaatregelen nog van tijdelijkheid gesproken kan worden. In de letterlijke zin zal dat uit de aard der zaak zo zijn, maar als het huurgenot geheel onmogelijk wordt gemaakt en de maatregelen dermate lang duren dat de onderneming geen bestaansrecht meer heeft en herstel van de situatie te lang op zich laat wachten, lijkt ontbinding van de huurovereenkomst in bepaalde gevallen gerechtvaardigd. Komende jurisprudentie zal hierover uitsluitsel dienen te geven.

Wijzigen afspraken 

Wat als de huurder de huur niet (meer) kán voldoen? Dan zijn er mogelijkheden om gemaakte afspraken in de huurovereenkomst buiten toepassing te laten of te wijzigen.  

Bepaalde afspraken kunnen buiten toepassing worden gelaten, indien dit onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarnaast kunnen gemaakte afspraken worden gewijzigd in geval er sprake is van “onvoorziene omstandigheden”. Dit zijn zúlke ingrijpende omstandigheden, dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de gemaakte afspraken niet mag verwachten. Belangrijk daarbij is of partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst met de mogelijkheid van deze omstandigheden rekening hebben gehouden.  

De rechtspraak is zeer terughoudend wat betreft de aanvaarding van een beroep onvoorziene omstandigheden, zeker als het gaat om een overeenkomst tussen twee professionele partijen. Redelijkheid en billijkheid verlangen volgens de rechtspraak in de eerste plaats trouw aan het geschreven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. De gevolgen van de kredietcrisis behoorden volgens de rechtspraak tot het normale ondernemersrisico dat voor rekening is van de partij die daar een beroep op doet.  De Coronacrisis is echter uniek en zó ingrijpend dat verdedigbaar is dat deze wel een beroep op onvoorziene omstandigheden rechtvaardigt. De huurder zal daarbij wel moeten aantonen dat ongewijzigde nakoming van de huurovereenkomst onevenredige en ingrijpende financiële gevolgen zullen hebben, bijvoorbeeld zodanig dat bij het ongewijzigd blijven van de huurovereenkomst een faillissement reëel is. Daarbij zal ook onder meer worden gekeken of de huurder aanspraak heeft gemaakt op mogelijke (overheids)steunmaatregelen.    

Het beste is dus met elkaar in gesprek te gaan en oplossing proberen te bereiken, waarbij rekening wordt gehouden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Er zijn veel creatieve oplossingen mogelijk om deze crisis zo goed mogelijk met elkaar door te komen.   

Ook kan daarbij aansluiting worden gezocht bij het Steunakkoord dat op 10 april 2020 is bereikt tussen brancheverenigingen van vastgoedbeleggers/verhuurders en huurders in de retailbranche, het Ministerie van Economische Zaken en een aantal banken. 

Dit akkoord geeft richtlijnen voor huurbetalingen door retailers voor de korte en langere termijn. Verhuurders kunnen voor Nederlandse winkels die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in april tot en met juni 2020 als gevolg van de Coronacrisis de huur drie maanden vanaf april 2020 met bepaalde percentages opschorten, mits mogelijk voor de verhuurder. In sommige gevallen, zoals bijvoorbeeld voor internationale retailers, kunnen maatwerkafspraken worden gemaakt, bij een constructieve opstelling van de retailer. Verhuurders en financiers zullen gedurende de periode april -juni 2020 geen gebruik maken van huuruitzettingen. Op lange termijn komt mogelijk kwijtschelding van betalingsverplichtingen aan de orde als de daadwerkelijke impact na 3 maanden duidelijk is per retailer, per verhuurder en/of per locatie.   

Auteur: Mirjam Hoogesteger

Onze specialisten staan voor u klaar!

Voor meer informatie kunt u onder meer terecht bij Mirjam Hoogesteger, Simon Velthuizen en Jan de Jonge.