De afgelopen tijd zijn er diverse uiteenlopende uitspraken geweest over de vraag wat de gevolgen zijn van betalingsonmacht van de huurder door de verplichte sluiting van horecagelegenheden en/of het wegblijven van publiek als gevolg van de coronacrisis.

Veelal werd aangenomen dat een economische crisis doorgaans behoort tot het normale ondernemersrisico van de huurder. Nadeel als gevolg van tegenvallende bezoekersaantallen komt op grond van de verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurder.

Recent ander oordeel

De kantonrechter Amsterdam oordeelde onlangs in een vonnis kort geding van 11 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914) met betrekking tot horecaruimte dat de verplichte sluiting in verband met de coronacrisis kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Partijen zullen er namelijk bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben gehouden dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken die heeft geleid tot overheidsmaatregelen die het gebruik van horecaruimte voor een langere periode (juridisch en/of feitelijk) onmogelijk maakten.

De coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid van zodanige omvang dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Maatgevend is dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Élke op de gehuurde betrekking hebbende omstandigheid die het genot van het gehuurde beperkt levert een gebrek op. Het draait om het huurgenot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Aangenomen mag worden dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd. De huurder hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot (de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren) aangetast zou worden door een crisis van dit formaat. Dit wordt onderstreept door de parlementaire geschiedenis, die een “(onvoorziene) overheidsmaatregel” als gebrek aanmerkt.

De coronacrisis is naar het oordeel van de kantonrechter daarom niet aan te merken als een aan huurder toe te rekenen omstandigheid, in die zin dat deze op grond van de verkeersopvattingen aan hem toegerekend zou moeten worden. Nadeel als gevolg van tegenvallende bezoekersaantallen is ook niet categorisch voor rekening van de huurder, zeker wanneer het wegblijven van bezoekers wordt veroorzaakt door een wereldwijde crisis met daarbij behorende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde overeenkomstig de bestemming onmogelijk maken of ernstig belemmeren.

In dit geval achtte de kantonrechter daarom een huurkorting redelijk.

Huurder bijgestaan door &De Jonge

In deze lijn oordeelde ook de kantonrechter Rotterdam in een vonnis in kort geding van 17 juni 2020 met betrekking tot winkelruimte, waarbij ons kantoor de huurder bijstond. Als gevolg van de coronamaatregelen was het winkelend publiek weggebleven, hetgeen een forse omzetdaling voor de winkel tot gevolg had. De huurder kon hierdoor tijdelijk niet aan de betalingsverplichtingen voldoen. Deze omstandigheid maakt dat het belang van de huurder om gebruik te kunnen blijven maken van de winkelruimte zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij (op tijd) betalen van de huur. 

Auteur: Mirjam Hoogesteger