Rechters hebben deze vraag verschillend beantwoord en eventuele kortingen anders berekend. Dit leidde tot veel onzekerheid. Gelukkig lijkt er nu eindelijk duidelijkheid te komen: een kantonrechter uit Roermond heeft in een zaak over lockdown-huurkorting prejudiciële vragen (rechtsvragen over de uitleg van een rechtsregel) gesteld aan de Hoge Raad, de hoogste rechter in Nederland. De eerste vraag was of de opgelegde sluiting van de horeca door de overheid kan leiden tot huurkorting en als dat zo is, hoe die huurkorting dan moet worden bepaald.

Advies Advocaat-Generaal

Naar aanleiding van deze vragen heeft de Advocaat-Generaal (de adviseur van de Hoge Raad) op 30 september 2021 een advies uitgebracht. Zo’n advies gaat altijd vooraf aan de uitspraak van de Hoge Raad. In dit advies is de Advocaat-Generaal ingegaan op de vragen van de Roermondse rechter. Diens eerste vraag – of de door de overheid opgelegde horecasluiting voor huurkorting kan zorgen – werd in twee delen beantwoord.

Allereerst ging hij in op de vraag of er door de horecasluiting sprake was van een gebrek (in de zin van art. 7:204 lid 2 BW). Daarna besprak hij of de beperking in het gebruik van een horecapand door de verplichte horecasluiting aangemerkt moet worden als onvoorziene omstandigheid. Dit gaat dus allebei over de grondslag voor eventuele huurprijsvermindering.

Vraag 1: gebrek?

Het antwoord van de Advocaat-Generaal op deze vragen is duidelijk. Ja, de gedwongen sluiting van de horeca vanwege de pandemie voldoet aan de criteria van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW (er is sprake van een inbreuk op het huurgenot dat de huurder mocht verwachten en dit valt hem niet toe te rekenen). Het is gebruikelijk dat zo’n gebrek leidt tot een vermindering van de huur voor de tijd dat het er is. In veel (standaard) huurovereenkomsten is echter huurverlaging vanwege zo’n gebrek uitgesloten. In de praktijk zal het antwoord op de tweede vraag dan ook belangrijker zijn.

Vraag 2: onvoorziene omstandigheid?

Ook op die vraag was het antwoord namelijk ja. De pandemie en de gevolgen daarvan kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die (op basis van de redelijkheid en billijkheid) tot een aanpassing van het huurcontract kan zorgen bij huurovereenkomsten die vòòr de pandemie zijn gesloten (een aanpassing in de vorm van huurvermindering).

Berekening huurkorting

Maar hoe moet die huurvermindering worden bepaald? Het uitgangspunt van de Advocaat-generaal is dat het leed 50/50 moet worden gedeeld. Om het leed te bepalen, volgt hij de eerder gebruikte formule van het Hof Amsterdam:

(Totale werkelijke vaste lasten – TVL* bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%

Het leed is dus het deel van de huur dat niet wordt gecompenseerd door de TVL en dat niet kan worden opgevangen door de omzet die de horecaondernemer (alsnog) heeft gemaakt tijdens de horecasluiting. 50% van dit bedrag moet als korting worden berekend.

Deze formule blijft natuurlijk een uitgangspunt. In bijzondere situaties kan nog steeds gekeken worden wat dan fair is.

De volgende stap

Door dit advies van de Advocaat-Generaal komt duidelijkheid voor horecaondernemers en de verhuurders een stap dichterbij. Huurders van horecapanden hebben ‘in beginsel’ recht op huurkorting en voor het bepalen van deze korting kan een formule worden gevolgd. Desalniettemin moet de echte verlossing door de Hoge Raad nog komen. Deze neemt het advies van de Advocaat-Generaal vaak over, maar niet altijd. Wanneer de Hoge Raad uitspraak gaat doen, is nog niet bekend. Wij houden u graag op de hoogte.

*Tegemoetkoming Vaste Lasten (subsidie van de overheid voor ondernemers met omzetverlies door corona om hun vaste lasten te kunnen betalen)

Auteurs: Mirjam Hoogesteger en Evelien Talsma

Voor vragen over vastgoed; bel de auteurs, Jan de Jonge of Simon Velthuizen.