Huur te laat opgezegd: verlenging van rechtswege of (toch) einde huurovereenkomst?

In huurovereenkomsten wordt vaak opgenomen, dat na verloop van de huurtermijn van rechtswege - als er niet wordt opgezegd - een nieuwe huurperiode gaat lopen. De verlenging van de huurtermijn is dan het gevolg van geen/ een te late opzegging.

Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt, dat indien de huurder zich niet aan de opzegtermijn houdt, de verhuurder zich in beginsel op die termijnoverschrijding mag beroepen. Óók als de verhuurder door die termijnoverschrijding op zichzelf beschouwd niet is benadeeld. Dit is het uitgangspunt.

Maar is dat altijd zo? Recent sprak het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch zich hierover uit (uitspraak).

Hof Den Bosch 2 januari 2018
In dit arrest gaat het om het volgende. Er is een huurovereenkomst voor bedrijfs- en kantoorruimte voor de duur van één jaar. Deze loopt van 1 januari tot en met 31 december 2013. De huurovereenkomst wordt verlengd met telkens één jaar, behoudens opzegging. De opzegtermijn bedraagt zes maanden.

De huurder zegt de huurovereenkomst op met een ongedateerde brief. De brief is volgens de huurder op tijd door de verhuurder ontvangen, namelijk op 28 juni. Volgens de verhuurder ontving hij de brief te laat, in ieder geval pas na 1 juli 2013. Hierdoor is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig vóór 1 juli 2013 opgezegd. Daarom is de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met één jaar, zo concludeert de verhuurder.

De kantonrechter oordeelt in eerste aanleg, dat niet is vast komen te staan dat huurder tijdig heeft opgezegd. Daarnaast oordeelt de kantonrechter, dat zich niet de situatie voordoet dat een beroep op een iets te late ontvangst van de opzeggingsbrief naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huurtermijnen over kalenderjaar 2014 heeft de kantonrechter daarom toegewezen.

Het hof oordeelt eveneens, dat de opzeggingsbrief de verhuurder niet vóór 1 juli 2013 heeft bereikt. De huurder heeft derhalve te laat opgezegd. Uitgaande van de getuigenverklaringen kan naar oordeel van het hof aangenomen worden, dat de opzeggingsbrief minimaal twee en maximaal tien dagen te laat is ontvangen door de verhuurder.

Hiermee is de kous (echter) niet af. Het hof overweegt vervolgens, dat de overschrijding in dit geval zó minimaal is, dat daarmee het belang van de verhuurder bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Immers, de afgesproken termijn van zes maanden is (slechts) met twee tot 10 dagen verkort.

De conclusie van het hof is daarom, dat de verhuurder zich niet op de te late ontvangst van de opzeggingsbrief mag beroepen.

Conclusie: verhuurders, let op!
Als de huurder de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte iets te laat opzegt dient de verhuurder er rekening mee te houden, dat de huurovereenkomst toch niet direct van rechtswege is verlengd.

De Hoge Raad heeft weliswaar geoordeeld, dat het uitgangspunt bij een termijnoverschrijding in beginsel verlenging van rechtswege betekent, maar de besproken uitspraak laat zien dat hierop uitzonderingen mogelijk zijn.  

Heeft u vragen over het opzeggen van een huurovereenkomst (bedrijfs- of woonruimte)? Neem dan contact met ons op.