Huurder betaalt niet? Denkt u als verhuurder aan uw meldplicht.

De regelgeving kan in de weg staan aan een beëindiging van de huurovereenkomst wegens huurachterstand.

Het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening heeft ten doel dat de schuldhulpverlening wordt verbeterd.

Rol verhuurder

Onderdeel daarvan is een actieve rol voor verhuurders van woningen die worden geconfronteerd met een achterstand in betaling van de huurpenningen. Van verhuurders wordt verwacht, dat zij contactgegevens van de huurder en de hoogte van de betreffende huurachterstand melden aan het college voor schuldhulpverlening.

De verhuurder dient deze gegevens door te geven nadat de verhuurder:

  1. heeft geprobeerd de huurder persoonlijk te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
  2. de huurder heeft gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
  3. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
  4. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college voor schuldhulpverlening te verstrekken, en de huurder dat niet heeft afgewezen.

Een voorgeschreven stappenplan, met als uiteindelijke uitkomst dat de verhuurder een melding verzendt aan het bevoegde orgaan.

Beëindiging huurovereenkomst wegens huurachterstand

Een huurovereenkomst kan worden ontbonden (beëindigd), indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een huurachterstand kan daar ook onder vallen.

In de rechtspraak wordt geregeld tot uitgangspunt genomen dat een huurachterstand van drie maanden of meer, ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Dat is geen zekerheid, maar wel een (veel gebruikte) vuistregel. Onder omstandigheden kan dat anders zijn. Zo kan sprake zijn van (bijzondere) omstandigheden waarin de ontbinding van de huurovereenkomst, ondanks het bestaan van een huurachterstand, niet gerechtvaardigd is. 

Naleving van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Als de verhuurder het voornoemde stappenplan uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening niet (voldoende) opvolgt, kan sprake zijn van een omstandigheid die ontbinding van de huurovereenkomst belemmert. In een dergelijk geval kan een rechter tot het oordeel komen, dat ontbinding van de huurovereenkomst alsdan tóch niet gerechtvaardigd is (ook al bestaat een huurachterstand). 

In recente rechtspraak valt op, dat naleving van dit besluit (steeds vaker) wordt meegewogen in de beoordeling van de ontbinding van de huurovereenkomst wegens huurachterstanden. Maar, de rechtspraak vertoont op dit punt nog een wisselend beeld.

Er zijn voorbeelden van procedures, waarin de ontbinding en ontruiming van het gehuurde expliciet werd afgewezen, omdat de verhuurder het Besluit niet voldoende heeft nageleefd. In die gevallen werd -bijvoorbeeld- overwogen dat de huurachterstand mogelijk niet zo ver was opgelopen, als de verplichtingen uit het Besluit wel correct waren gevolgd. 

In andere situaties kunnen echter andere omstandigheden de doorslag geven, zodat de rechtbank aan het Besluit voorbijgaat en ontbinding/ontruiming wel wordt toegewezen. Ook daarvan zijn inmiddels voorbeelden te vinden in de rechtspraak.

Conclusie

Het niet (voldoende) naleven van de verplichtingen uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening hoeft niet altijd 'fataal' te zijn voor een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een huurachterstand. Het is echter wel een risico en deze naleving wordt in toenemende mate door de rechtbanken getoetst en meegewogen. 

Van belang is daarbij dat de verhuurder (in een procedure) kan aantonen dat hij zich heeft ingespannen om deze verplichting na te leven (of waarom dat niet mogelijk was).

Vragen?

Bij vragen over vastgoed, projectontwikkeling, commerciële verhuur e.d. neem dan contact op met Mirjam HoogestegerJan de Jonge, Simon Velthuizen of Anne van der Pol.

Auteur: Anne van der Pol

Publicatiedatum: 7 november 2022

Rotterdam © 2022 &De Jonge Advocaten
designed & powered by BuroHenk & AWINK Websolutions