Meten is weten; van de makelaar wordt precisie verwacht!

Het is ‘booming business’ op de woningmarkt; alle reden om de bijzondere zorgplicht van de makelaar niet uit het oog te raken. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft zich uitgesproken over een kwestie waarbij de opgave van de oppervlakte van de woning niet juist bleek te zijn. Is de makelaar aansprakelijk voor een onjuiste opgave van het aantal vierkante meters?   

Sinds september 2010 zijn NVM-makelaars verplicht om de gebruiksoppervlakte van een woning te berekenen conform de door de NVM voorgeschreven meetinstructie. De koper moet er op kunnen vertrouwen dat de opgave van de oppervlakte juist is. De vermelding van een onjuiste oppervlakte door de verkopend makelaar dient in beginsel als onrechtmatig jegens de kopers te worden beschouwd, aldus het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Een eventuele disclaimer in een folder of brochure - waarbij de aansprakelijkheid voor eventuele fouten in de brochure wordt ‘weggepoetst’ - doet aan de onrechtmatigheid niets af, aldus het Hof.

De Hoge Raad bevestigde onlangs dit oordeel van het Hof (Klik hier voor de uitspraak). De makelaar is - ook volgens de Hoge Raad - aansprakelijk voor een onjuiste opgave van de oppervlakte, indien de meetinstructie niet is gevolgd. De koper mag er op vertrouwen dat een NVM-makelaar de meetinstructie volgt en een opgave van een NVM-makelaar afkomstig is van een meting, waarbij de meetinstructie is gevolgd.

Wanneer de aansprakelijkheid eenmaal vaststaat, is de vraag of de koper daadwerkelijk schade heeft geleden en zo ja, hoe hoog deze schade is. De bestaande financiële situatie van de koper wordt vergeleken met een hypothetische situatie waarin de koper zou hebben verkeerd, zonder de onjuiste vermelding. De koper zal daarbij bijvoorbeeld moeten aantonen, dat hij/zij de woning niet zou hebben gekocht bij vermelding van de juiste oppervlakte, dan wel voor een (fors) lagere koopprijs. In de huidige woningmarkt is dat laatste wellicht nog lastig aan te tonen. 

Kortom; de zorgplicht van een makelaar omvat óók de vermelding van de oppervlakte, bijvoorbeeld in een folder en/of op Funda. Een onjuiste vermelding  komt voor rekening en risico van de makelaar; een disclaimer doet aan deze aansprakelijkheid niets af.   

Meer informatie over de zorgplicht en aansprakelijkheid van een makelaar? Of heeft u andere vragen over vastgoed? Neem dan contact op met Mirjam Hoogesteger of Simon Velthuizen.