Een eigenaar van een perceel kan schade lijden in de vorm van waardevermindering of inkomensderving wanneer een bestemmingsplan of een ander planologisch besluit (zoals bijvoorbeeld een omgevingsvergunning) de gebruiksmogelijkheden van zijn grond beperkt of wanneer een bestemmingsplan ongunstige ontwikkelingen in de nabije omgeving mogelijk maakt. Een gedupeerde heeft dan krachtens de Wet op de ruimtelijke ordening recht op een tegemoetkoming in de schade. 

In deze aflevering twee recente uitspraken van de hoogste bestuursrechter, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, over vergoeding van planschade, in het bijzonder over de vraag of deze vergoeding mag worden verrekend met bepaalde voordelen die de eigenaar heeft.  

Verrekening voor- en nadelen bij planschadevergoeding 

In een uitspraak van de Afdeling van 9 januari 2019 ging het om de vraag of omgevingsvergunningen en een nieuw bestemmingsplan zodanig met elkaar zijn verweven, dat zij als één planologisch regime moeten worden aangemerkt en of voor- en nadelen dan mogen worden verrekend.  Wat was het geval?   

Appellant heeft in 2011 een perceel grond met een woning in Gorssel, gemeente Lochem gekocht. Op het daarnaast gelegen perceel was het oude gemeentehuis gelegen. Hierop is op enig moment het museum voor modern realisme “MORE” gerealiseerd. Naast en achter het perceel van de appellant is een parkeerterrein voor het museum gekomen, dat ontsloten wordt via een nieuwe aangelegde weg langs zijn perceel.   

Appellant verzoekt de gemeente om een tegemoetkoming in planschade die hij heeft geleden door realisering van het museum met parkeerterrein in de nabijheid van zijn woning. Deze schade is volgens hem het gevolg van twee omgevingsvergunningen, waarbij toestemming is verleend om in afwijking van het geldende bestemmingsplan een museum te bouwen en het oude gemeentehuis te wijzigen, en een omgevingsvergunning om een parkeerterrein aan te leggen. Ook is er een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, waarin de nieuwbouw van het museum en de aanleg van het parkeerterrein met ontsluiting naar de openbare weg is opgenomen.    

De gemeente vraagt advies aan het adviesbureau SAOZ. Het nadeel als gevolg van de verleende omgevingsvergunningen wordt door SAOZ getaxeerd op € 25.000,--. Appellant heeft echter ook een voordeel als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan; zijn perceel heeft een ruimere bestemming  “Wonen” gekregen. Dit levert appellant een voordeel van  € 100.000,-- op. Door wijziging van het planologische regime heeft appellant per saldo dus een voordeel van € 75.000,--.   

Appellant is het hier niet mee eens. Hij is van mening dat de omgevingsvergunningen en het nieuwe bestemmingsplan niet zodanig verweven zijn dat deze tezamen moeten worden aangemerkt als één planologisch regime ter vervanging van het oude bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan heeft op een veel groter gebied betrekking, het ziet namelijk niet alleen op de realisatie van het museum. Ook de omgevingsvergunningen zijn volgens appellant los van het bestemmingsplan verleend.

Oordeel Raad van State

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is van mening dat verrekening van planologische voor- en nadelen alleen kan plaatsvinden, indien het voor- en nadeel voor een bepaald perceel door hetzelfde planologische regime worden veroorzaakt. Onder omstandigheden kunnen twee verschillende planologische maatregelen echter zo nauw met elkaar verweven zijn, dat de voordelen veroorzaakt door de ene maatregel worden betrokken bij de beoordeling van de door het andere besluit veroorzaakte schade.   

In de onderhavige zaak heeft de gemeente onder meer vrijstellingen verleend om het vestigen van het museum mogelijk te maken; de vrijstellingen anticipeerden op het nieuwe bestemmingsplan. Onder deze omstandigheden zijn de omgevingsvergunningen zo nauw verweven met het nieuwe bestemmingsplan, dat de door deze besluiten veroorzaakte nadelen en voordelen moeten worden geacht voort te vloeien uit hetzelfde planologische regime. Het nadeel dat een appellant ondervindt van omgevingsvergunningen mag hier dus worden gecompenseerd met het voordeel dat appellant heeft van het nieuwe bestemmingsplan.

Koopovereenkomst; voordeel verrekenen met planschadevergoeding?   

In een andere uitspraak van de Afdeling, ook van 9 januari 2019, mocht het voordeel dat appellant had niet worden verrekend met de planschadevergoeding. 

Deze zaak speelde tussen een projectontwikkelaar, twee buurmannen en de gemeente Haaren. Appellant verkoopt aan zijn buurman een strook tuin van ongeveer 5,5 meter breed aan de achterkant van zijn perceel voor € 1.500,--. De kopende buurman had de bedoeling om op de percelen gelegen achter het pand van appellant twee woningen te laten bouwen. Op deze percelen rustte een bedrijfsbestemming. Overeengekomen werd dat als aan de kopende buurman een bouwvergunning zou worden afgegeven, appellant alsnog een tegenprestatie van € 22.500,-- zou krijgen. 

Het bestemmingsplan wordt aangepast en het verkochte perceel krijgt de bestemming “wonen”.  

Appellant dient vervolgens een verzoek om vergoeding planschade in bij de gemeente. Een taxateur concludeert dat de planologische wijzigingen hebben geleid tot planologisch nadeel en taxeert de waardevermindering. De gemeente neemt deze berekening over.   

De projectontwikkelaar en koper hebben een planschadevergoedingsovereenkomst met de gemeente gesloten. Dit is gebruikelijk als initiatiefnemers van een bouwproject de gemeente vragen om medewerking te verlenen in de vorm van aanpassing van het bestemmingsplan of verlening van een omgevingsvergunning. Initiatiefnemers tonen zich vaak bereid de kosten op zich te nemen die de gemeente kwijt is aan planschadevergoedingen. Hierdoor heeft de gemeente bij het ontstaan van planschade een verhaalsmogelijkheid op de initiatiefnemers.  

De projectontwikkelaar en de koper willen in het onderhavige geval echter niet bijdragen in de planschadevergoeding. Ze betogen dat appellant door de grond te verkopen zelf actief heeft meegewerkt aan het mogelijk maken van de planologische ontwikkeling op grond waarvan hij nu om planschade verzoekt. Daarnaast heeft de grondtransactie volgens hen reeds een forse vergoeding opgeleverd.   

Op grond van de wet wordt alleen planschadevergoeding toegekend, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming “niet anderszins is verzekerd”. Bij de beantwoording van de vraag of tegemoetkoming in schade voldoende anderszins is verzekerd, moet rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden. Tegemoetkoming in planschade kan in voorkomende gevallen ook door van derden ontvangen vergoedingen voldoende verzekerd worden geacht.  

De Afdeling overweegt dat het hier door appellant behaalde voordeel uit de verkoop van de grond  afhankelijk was gesteld van de afgifte van een omgevingsvergunning en niet van het al dan niet toekennen van een tegemoetkoming in de planschade. De tegemoetkoming in de schade was dan ook niet anderszins verzekerd. Weliswaar heeft appellant meegewerkt aan de grondtransactie en had hij wetenschap van de voorgenomen ontwikkeling, maar de planologische wijziging was niet afhankelijk van die grondtransactie. In de koopovereenkomst is niet in de vergoeding van de geleden planschade voorzien. De appellant heeft daarom in deze zaak recht op een (extra) tegemoetkoming.  

Tot slot

Voor meer informatie kan u contact opnemen met de auteur van dit artikel: Mirjam Hoogesteger.