Hoge prijzen voor (huur)woningen zijn onderwerp van gesprek. Toch verschenen onlangs berichten over een huurster die in hartje Amsterdam een woning huurt voor slechts € 181,50 per maand. Hoe is dat mogelijk?

Vanaf 1987

Het betreft een werkneemster van een hotel in Amsterdam, die sinds 1987 in een woning boven het hotel woont. In deze procedure vorderde de (nieuwe) verhuurder in rechte (onder meer) betaling van een marktconforme huurprijs.

Ter onderbouwing daarvan wees de verhuurder mede op de stijgende kosten voor gas, water en elektra. Deze waren inmiddels hoger dan de huurprijs. De verhuurder beriep zich op onvoorziene omstandigheden, omdat de situatie sinds het aangaan van de overeenkomst zodanig zou zijn gewijzigd, dat van verhuurder niet langer kan worden verlangd dat de overeenkomst ongewijzigd (dus met inachtneming van de huidige, zeer lage, huurprijs) zou worden voortgezet.

Oordeel rechter

Dit mocht echter niet baten. De kantonrechter overweegt namelijk dat bij de totstandkoming van de huurovereenkomst (in 1987) een ‘all-in prijs’ met de huurster is afgesproken; aldus een vaste huurprijs voor het gebruik van de woning én de kosten voor energie en water tezamen.

Verder is de kantonrechter van oordeel dat de stijging van energiekosten geen onvoorziene omstandigheid oplevert. Op den duur was een stijging van (energie)kosten immers wel te verwachten. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst hadden partijen de mogelijkheid om daarvoor een regeling te treffen. Dat hebben zij echter niet gedaan. De huurovereenkomst bevat enkel een vaste huurprijs, zonder indexeringsclausule.

Verder acht de rechter van belang dat de verhuurder bij- met de aankoop van het pand in 2015 de aanwezigheid van de huurster, evenals eventuele (financiële) nadelen uit de huurovereenkomst, heeft aanvaard. Bovendien heeft verhuurder ook voordelen van de aankoop van het pand. 

Huurprijsverhoging

Het belang van het opnemen van een mogelijkheid tot huurprijsverhoging is daarmee wederom onderstreept. In de ROZ modellen is een dergelijke bepaling overigens opgenomen.

Hoe zit het ook alweer met de wettelijke regeling van de huurprijsverhoging?

Woningen in de vrije sector

De huurprijs voor woningen in de vrije sector wordt bepaald door marktwerking, en is in beginsel niet aan een maximum onderworpen. Evenwel heeft de overheid voor de periode van 1 mei 2021 tot 1 mei 2024 de prijsverhoging aan een maximum gebonden (thans 1% vermeerderd met de inflatie).

Woningen in de sociale sector

De huur van dergelijke woningen valt onder het woningwaarderingsstelsel. Dit puntensysteem is gebaseerd op onder meer de grootte, kwaliteiten en voorzieningen van de betreffende woning. Aan de hand van dit systeem wordt een maximale huurprijsgrens bepaald. Jaarlijks wordt door de Minister van Wonen en Rijksdienst bepaald met welk percentage de huurprijzen in de sociale sector mogen worden verhoogd. Huurders kunnen de redelijkheid van (een voorstel tot) verhoging van de huurprijs aan de Huurcommissie voorleggen.

Bedrijfsruimten, horeca, winkels

Ten aanzien van de huur van bedrijfsruimten genieten verhuurder en huurder in beginsel ruime vrijheid bij het vaststellen van een huurprijs, alsook bij het overeenkomen van periodieke huurprijsverhogingen. Voor bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW (horeca, winkelruimte) geldt echter, dat de zowel huurder als verhuurder in rechte een nadere vaststelling van de huurprijs kunnen vorderen. Dit is telkens mogelijk na verloop van vijf jaren, of na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Bij de beoordeling daarvan wordt rekening gehouden met het gemiddelde van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten.

Ter afsluiting

Voor vragen over huur en koop van vastgoed kan u terecht bij Mirjam Hoogesteger, Simon Velthuizen en Anne van der Pol.

Auteur: Anne van der Pol