Een pand kopen voor kamerverhuur - waar moet je op letten?

Wij belichten voor u graag de aandachtspunten.

Met het groeiende aantal studenten kan het vinden van een kamer vandaag de dag best lastig worden. Het kan dan een interessante optie zijn om een woning of appartement te kopen voor de verhuur. 

Laten we beginnen bij het begin. De stad. Waarschijnlijk is die keuze al gemaakt op het moment dat u bij dit artikel aankomt. De meeste (studenten)steden hebben strenge regels over kamerverhuur of woningdelen. Denk aan de vraag of het überhaupt mag, in welke stadsdelen, hoeveel verkamerde woningen er in de stad of het stadsdeel mogen zijn, maximaal aantal bewoners, vergunningsplicht etc. Een hele waslijst, die per gemeente verschilt en ook niet altijd even duidelijk te vinden is op hun website. 

In Rotterdam gelden er sinds augustus 2020 strengere regels voor studentenhuizen met meer dan 3 bewoners. De verhuurder moet dan een vergunning hebben voor de verhuur van kamers. Ook is er een voorbereidingsbesluit van kracht voor een aantal wijken, zoals Middelland, Het Nieuwe Westen, Kralingen West, Kralingen Oost en Struisenburg. Op basis hiervan is omzetting van woningen naar kamerverhuur in deze gebieden niet meer toegestaan.

Stap 1: het doornemen van de regelgeving.

Wat is er mogelijk? Wat staat het bestemmingsplan toe? Is de APV van toepassing? Is/ zijn er een (of meer) vergunning(en) nodig? Aan welke voorschriften moet er worden voldaan om deze te krijgen? Dit proces kan gecompliceerder worden naarmate er meer kamers verhuurd worden in een woning. Met name de brandveiligheids- en geluidsnormen worden dan strenger. Het aantal kamers dat je wil gaan verhuren is dus ook een aandachtspunt.

Als je de antwoorden op deze vragen op een rijtje hebt gezet, heb je een beter beeld van de eisen waar de woning aan moet voldoen. Neem dit mee in de Funda-speurtocht, dat voorkomt veel moeilijkheden.

Stap 2: de VvE

Deze stap is alleen belangrijk als je een appartement gaat kopen. Elk appartementengebouw waarin dat kan is gesplitst in appartementsrechten en heeft een Vereniging van Eigenaren (“VvE”), die bestaat uit de eigenaren van alle appartementen in dat gebouw. Tijdens die splitsing kan zijn vastgelegd dat je een appartement in dat gebouw niet kan kopen om te verhuren of dat je daarvoor toestemming moet vragen aan de VvE en dat deze beperkende factoren kan opleggen.

Als er geen verhuurverbod geldt of de VvE heeft toestemming gegeven voor de verhuur kan je doorgaan met het plan. In dat geval is het een goed idee om je huurders een gebruikersverklaring te laten ondertekenen. In deze gebruikersverklaring beloven de huurders zich te houden aan de afspraken in de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en de besluiten genomen tijdens de vergaderingen van de VvE.

Stap 3: Toekomstplan

De woning is er, de gemeente en de VvE zijn akkoord. Dan kom je bij het volgende punt. Hoe zie jij de toekomst van de woning voor je? Blijft het een studentenhuis? Zo ja, voor hoe lang? Wil je het te zijner tijd een andere twist geven (bijv. als pied-à-terre)? De hamvraag is dus eigenlijk: over hoe lang wil je de woning leeg hebben en hoe hard is die datum? Als je hier een antwoord op hebt, kun je een plan van aanpak maken voor het daadwerkelijke verhuren. Daarnaast is dit toekomstplan belangrijk bij de contractkeuze. Veel bepalingen voor woonruimte zijn namelijk dwingendrechtelijk bepaald. Dat betekent dat daarvan niet niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Stap 4: Contact

Kies je ervoor om zelf te verhuren of bijvoorbeeld via een makelaar of beheerder? Laatstgenoemde(n) kunnen veel werk uit handen nemen en er is geen of beperkt direct contact met huurders over de huurovereenkomst. Bij het verhuren aan bekenden kan dit fijn zijn, zodat bij problemen jullie privé band niet geraakt hoeft te worden. Dat gaat wel gepaard met een kostenplaatje.

Stap 5: Contract

Het kiezen van het soort contract kan lastig zijn, maar is erg belangrijk. Het geeft duidelijkheid en houvast in het toekomstplan. Hieronder een korte samenvatting van de keuzes die gemaakt moeten worden en de opties die er zijn:

1. Één contract voor de hele woning of een contract per kamer?

Bij kamerverhuur (onzelfstandige woonruimte) gaat het om een woonruimte die geen eigen toegang heeft (geen eigen voordeur) en waarbij voorzieningen als een keuken en badkamer moeten worden gedeeld.

Bij een contract voor de gehele woning huurt in principe één van de huurders de woning en verhuurt de rest van de kamers onder. In sommige steden is dit verboden.

Ook kan worden gekozen voor verhuur aan een woongroep. Dit is een groep mensen die de intentie hebben om een duurzaam en gemeenschappelijk huishouden te willen vormen. Er is dan geen vergunning voor kamerverhuur nodig.

2. Contract voor onbepaalde of bepaalde tijd?

a. Een contract voor bepaalde tijd mag voor maximaal 2 jaar bij verhuur van een hele woning of 5 jaar bij een kamer. Als verhuurder moet je wel zorgen dat je tussen 1 en 3 maanden voor het aflopen van de huurperiode schriftelijk bevestigt aan de huurder dat de huurovereenkomst eindigt. Als je dit niet correct doet, gaat het huurcontract automatisch over in een contract voor onbepaalde tijd. Je kan dit soort contracten niet meerdere keren na elkaar gebruiken. Tijdens de afgesproken huurperiode kan de huurder de huur wel opzeggen, maar de verhuurder niet. 

b. Een contract voor onbepaalde tijd kan vanwege huurbescherming niet zo maar worden opgezegd door de verhuurder. Elk contract voor langer dan 2 jaar (of 5 jaar als het om een kamer gaat) is in principe een contract voor onbepaalde tijd.

c. Een tussenvorm is het studenten- of campuscontract. Dit is in principe een tijdelijk contract en kan opgezegd worden op het moment dat de student of promovendus niet meer kan bewijzen dat hij of zij staat ingeschreven bij een universiteit of HBO.

d. Hospitacontract. Deze contractvorm komt alleen aan de orde als de eigenaar zelf in de woning woont en aldus als hospita de kamers aan inwonende huurders verhuurt. Dit kan zich vertalen in de constructie dat een kind het geld om het huis te kopen van jou leent en de huurinkomsten als rente/afbetaling aan jou betaalt. Voordeel is dat een hospitacontract een proefperiode van negen maanden heeft. In die tijd mag de hospita het contract opzeggen zonder reden. De huurder geniet in die eerste negen maanden dus geen huurbescherming. Na deze ‘proefperiode’ wordt het contract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd, tenzij anders is afgesproken (wel volgens de hierboven genoemde regels voor contracten voor bepaalde tijd).

Ter afsluiting

Al met al is een goede voorbereiding van groot belang om ervoor te zorgen dat de verhuur van een pand een succes wordt. Onze specialisten staan klaar bij vragen.  

Auteurs: Mirjam Hoogesteger en Evelien Talsma

Voor vragen over vastgoed kan u terecht bij Mirjam Hoogesteger, Jan de Jonge en Simon Velthuizen.


Rotterdam © 2021 &De Jonge Advocaten
designed & powered by BuroHenk & AWINK Websolutions