Het schriftelijkheidsvereiste bij koop/verkoop van een woning

In zijn algemeenheid kunnen overeenkomsten mondeling worden afgesloten en is het op schrift zetten van de afspraken geen formeel vereiste (wel vaak verstandig natuurlijk).  

Artikel 7:2 BW bevat echter een uitzondering indien het een koopovereenkomst voor een woning betreft én indien de koper een natuurlijk persoon is: de koop en verkoop van een woning kent dan het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste. De afspraken dienen op papier te worden gezet en te worden ondertekend. Vervolgens dient de tussen partijen opgemaakte koopakte aan de koper ter hand worden gesteld. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper dan het recht de koop te ontbinden (artikel 7:2 lid 1 en 2 Burgerlijk Wetboek). Overigens zonder opgaaf van redenen.

Dit heeft tot doel om de consument-koper bescherming te bieden bij de koop van een woning. De wetgever heeft met het schriftelijkheidsvereiste beoogd om duidelijkheid te verschaffen over de vraag of, en zo ja, wanneer er wilsovereenstemming bestaat. Tegelijkertijd beschikt de consument-koper dan dus over een schriftelijke koopakte waarover hij zich kan laten informeren door een deskundige, waarbij hij tevens de mogelijkheid heeft om binnen de bedenktermijn van drie dagen terug te komen op een overhaaste koopbeslissing.

Uit het systeem van de wet volgt dat de mondelinge koopovereenkomst voor een woning nietig is, hetgeen inhoudt dat bij het ontbreken van een schriftelijke koopakte er geen koopovereenkomst tot stand komt.

De Hoge Raad heeft (in 2011) geoordeeld dat ook een particuliere verkoper onder de bescherming van dit artikel valt als aan de voorwaarde is voldaan dat de koper een natuurlijk persoon betreft. Derhalve maakt het voor de beantwoording van de vraag uit of partijen particuliere of professionele partijen zijn. 

De particuliere verkoper t.o.v. de professionele verkoper

Een particuliere verkoper kan een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste indien wordt verkocht door een particuliere verkoper aan een consument-koper, maar NIET indien wordt verkocht door een professionele verkoper aan een consument-koper.

Indien er door een particuliere verkoper wordt verkocht aan een consument-koper valt de particuliere verkoper aldus ook onder de bescherming van artikel 7:2 lid 1 BW.

De particuliere verkoper kan dus besluiten om -na een mondeling akkoord- de koopovereenkomst niet te tekenen omdat hij niet gebonden is aan een mondelinge overeenkomst, maar alleen in het geval is verkocht aan een consument-koper.

Voorbeeld

Het komt de laatste tijd geregeld voor dat er mondeling een koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar voordat de overeenkomst op schrift is gesteld een hoger bod wordt gedaan dat de verkoper wil aanvaarden. In dat soort gevallen speelt dit dan dus. Voor alle duidelijkheid: de particuliere verkoper heeft géén recht op ontbinding binnen 3 dagen. Dat recht komt alleen de particulier koper toe. Maar hij kan en mag dus besluiten om de schriftelijke overeenkomst niet op te laten maken of niet te tekenen.

Professionele verkoper

Het schriftelijkheidsvereiste geldt dus NIET indien een professionele verkoper verkoopt aan een consument-koper. De professionele verkoper is dan gebonden aan de mondelinge overeenkomst. Derhalve kan een professionele verkoper -na een mondeling akkoord- niet besluiten om de koopovereenkomst niet te ondertekenen. Ook in het geval een particuliere verkoper verkoopt aan een professionele koper is de mondelinge overeenkomst bindend.

Overzicht gebondenheid aan het schriftelijkheidsvereiste voor de verkopende partij: 

particuliere verkoper ==> consument: wel bescherming door schriftelijkheidsvereiste

particuliere verkoper ==> professional: geen bescherming (mondeling gebonden)

professionele verkoper ==> consument: geen bescherming (mondeling gebonden)

professionele verkoper ==> professional: geen bescherming (mondeling gebonden)

Nuancering

In sommige gevallen kan het voorgaande anders zijn voor de professionele verkoper, namelijk als de consument-koper weigerachtig blijft om de overeenkomst te tekenen. In dat geval kan het zo zijn dat de professionele verkoper van de verkoop af mag zien.

Conclusie

dus naast de consument-koper kan slechts de particuliere verkoper zich beroepen op bescherming krachtens het schriftelijkheidsvereiste, maar alleen als aan een consument-koper wordt verkocht. In dat geval is hij als particuliere verkoper niet gebonden aan de (mondelinge) overeenstemming.

Auteurs: Jan de Jonge en Frank Smitshoek

Voor vragen over (ver)koop van vastgoed neemt u contact op met de auteurs van dit artikel of met Mirjam Hoogesteger of Simon Velthuizen.